Los particulares buscan cada vez más una oportunidad entre inmuebles embargados o con deuda pendiente. Expertos advierten de que los «chollos» rara vez llegan a estar disponibles para pujar y consideran que todavía es un sector «para especialistas»

El pasado año, miles de propiedades inmobiliarias se subastaron en toda España. Pisos, terrenos, locales, garajes y trasteros -gran parte de ellos provenientes de embargos o ejecuciones hipotecarias- que fueron adquiridos en algunas ocasiones por cantidades irrisorias en comparación con su valor de tasación.

Una práctica que supone beneficios al Estado -que ha obtenido en torno a 12 millones de euros en los últimos años con la venta de bienes decomisados a delincuentes- y que, aunque no es nueva, cada vez resulta más accesible para los particulares. Eso sí, los expertos advierten: se trata de una opción principalmente destinada a la inversión, pero no es ideal para buscar la residencia habitual. (O si)

La situación actual del mercado -con precios en continua subida acompañados de un encarecimiento de la financiación- está provocando que cada vez más particulares busquen alternativas para encontrar una oportunidad: construcciones en terreno rústico; compras de inmuebles en «nuda propiedad» a personas de avanzada edad, que podrán hacer uso de la vivienda hasta su fallecimiento; y también las subastas, que cada vez se encuentran más al alcance del público «general».

Desde la aparición de los sistemas de identificación personal online como el certificado digital, multitud de trámites que antes se entendían como burocráticamente complejos se han hecho más accesibles para los ciudadanos. Entre ellos, las pujas para inmuebles ofertados por la Agencia Tributaria u otros organismos, y que se publican en el Boletín Oficial del Estado.

Para acceder a estos concursos solo es necesario cumplir dos condiciones: disponer de certificado digital y liquidez. Una vez registrado en el portal de subastas del Estado, se podrá optar a cualquiera de los lotes ofertados en el mismo. Eso sí, para poder hacer una puja es imprescindible depositar un importe de garantía, que puede ir desde el 5 hasta el 15% del valor del inmueble al que queramos acceder.

Este depósito se recuperará si la puja realizada no resulta finalmente ganadora pero, en caso de hacer la mayor oferta y después no tener capacidad de asumir el pago de la cifra propuesta, esta garantía no será recuperable. Por ello, los expertos recomiendan estudiar en profundidad las opciones de financiación disponibles, ya que existe un plazo de 40 días hábiles para sufragar la oferta, un término en el que es prácticamente imposible conseguir la aprobación de una hipoteca.

Al margen de los canales «oficiales» -que el año pasado ofertaron miles de viviendas en toda España- el auge de este sistema de compra entre particulares también ha impulsado el uso de plataformas en las que el usuario puede, por ejemplo, fijar alertas sobre el tipo de producto que le interesa, subastar una vivienda particular o establecer pujas automáticas hasta alcanzar el máximo deseado.

Los peligros del sistema

A pesar de la oportunidad respecto al precio que ofrece esta forma de compraventa, los expertos advierten de que todavía se trata de un sector «para especialistas» y advierten a los particulares de que actúen con cautela.

Para el Estratega Antonio Vicedo -del bufete Grupo Segesa Abogados, se ha extendido del mensaje de que cualquier persona puede participar de las subastas y «aunque es cierto» no es del todo preciso, ya que gran parte de los productos que la gente considera atractivos «no llegan a salir a subasta porque se compra la deuda antes de que lo haga».

Es decir, los inversores, que usualmente se corresponden con personal especializado o del sector, adquieren la deuda contraída entre un particular y su acreedor -por ejemplo, el banco que concede la hipoteca- y son quienes ejecutan su cobro, obteniendo el bien finalmente como pago de la misma. Una práctica que se realiza habitualmente «mediante contactos», y que no está al alcance del usuario promedio.

Antonio Vicedo también advierte de que «es fundamental informarse bien de lo que se está comprando», puesto que en muchas ocasiones los lotes incluyen «sorpresas» como deudas con la comunidad, impagos de suministros u otro tipo de cargas, que deberán ser asumidas por el comprador. Por ello, recomienda siempre pedir una nota simple de la propiedad en el registro, así como un certificado de ausencia de deudas al administrador de fincas o a la presidencia de la comunidad.

Para Antonio Vicedo, (Estratega Inmobiliario) las subastas constituyen «una buena oportunidad de inversión«, ya que permiten obtener bienes a precios reducidos, lo que facilita obtener rentabilidad con ellos, pero «no debe ser la opción para quien busque adquirir su vivienda habitual». Además, puntualiza que suele ser más «seguro» en cuanto a cargas adquirir propiedades como plazas de garaje antes que pisos o casas.

Barrios humildes

El hecho de que muchos de los productos a priori más atractivos no lleguen al mercado de subastas provoca que gran parte de los lotes que se ofertan finalmente se ubiquen en barrios tradicionalmente obreros, o que concentran algunas de las rentas más bajas.

se trata de, en su mayoría, propiedades que no superan los 50.000 euros de valor de tasación y que en algunas ocasiones pueden incluir «bicho», el término que se emplea en el sector para las viviendas que se encuentran okupadas o que cuentan con un inquilino al que no se puede obligar a abandonar la propiedad en un espacio prolongado de tiempo.