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Subastas inmobiliarias

1. Licitar por un inmueble del BOE puede ser un negocio o una pesadilla. Te damos las claves para salir más airoso que este licitador.

Recreación de subasta. Por Antonio Vicedo.

Las 15 pautas para pujar en una subasta judicial y evitar el error de Belén Esteban. / D.R.

Aunque en la mayoría de los casos quedan desiertas o caen en el anonimato, el pasado 18 de febrero el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (B.O.E) vivió una de sus jornadas digitales más concurridas. Ese era el día en el que se iba a cerrar la subasta por la un inmueble,  La deuda del demandado ascendería a 367.000 Euros, costas e intereses aparte. El Juzgado le embargó en su momento los 45.000 euros que había en la cuenta corriente del demandado y su esposa.  La única manera de cancelar la deuda es con el único bien localizado.

Según adelantó ayer ‘El Medio’, la persona que ganó la subasta en cuestión por 376.000 euros acaba de rechazar la misma porque desconocía que sobre el inmueble pesa una hipoteca de 248.000 euros. Por lo tanto, el ejecutado sería el nuevo dueño de la casa porque fue la segundo que más pujó por ella. Un negocio fallido pues además implica asumir la hipoteca tiene que pagar la casa. Tiene hasta el 10 de abril para pagar los 376.000 euros, descontando los 13.500 de depósito que se exigen a los que participan en la puja. Además, tendrá que hacer frente a los 248.000 euros de la hipoteca pendiente más gastos de registro e impuestos varios. Esto es, tendrá que pagar unos 600.000 euros en total.

¿Cómo hacer para que no nos pase como al demandado y poder rentabilizar nuestras inversiones al comprar bienes del Portal de Subastas del BOE? Te damos las claves para que de imitar a un famoso lo hagas a un experto, que compró su mansión de La Moraleja por 1,1 millones por este procedimiento y ahora ha multiplicado por tres su valor.

  1. Qué documentación se requiere y dónde no la debo descargar: Lo fundamental para acceder a una subasta del Portal del BOE es tener el certificado digital que se consigue en Fábrica Nacional de Moneda y Timbre. Un consejo: este documento solo funciona en el ordenador desde el que se tramita por primera vez. Por lo que es conveniente descargárselo en uno portátil y nunca desde el ordenador del centro de trabajo. Otra opción, es comprar un dispositivo pendrive en la propia FNMT, pero con este sistema cuesta instalarlo en ordenadores Mac.
  1. ¿Solo hay subastas en el BOE? Aclarar aquí también que hay también ofertas muy interesantes en el más desconocido Ilustre Colegio de Procuradores de Madrid, que tiene un servicio de subastas o de venta directa. Y así en todas las Comunidades Autónomas.
  1. Por qué hay que tener liquidez previa a la puja: A las subastas puede acceder cualquier ciudadano, previo registro en el Portal de Subastas del BOE, que además de la firma digital aporte sus datos bancarios para los depósitos. Finalmente, si se adjudica un bien inmueble tendrá 40 días hábiles para pagar y 10 días si es un bien mueble (desde un barco a maquinaria agrícola pasando por las acciones de un club de fútbol). Ojo si no hay liquidez previa a la puja. Es muy complejo que concedan una hipoteca en 40 días y menos aún en 10, aunque sea un préstamo.
  1. ¿Cuánto me retiene Hacienda a modo de depósito? Hay que tener en cuenta que en una subasta de estas características a los postores o interesados que quieran tomar parte en una subasta, la Agencia Tributaria les retiene el 5% del precio del bien subastado a modo de depósito. Atentos: En las subastas telemáticas, ya no está permitida la participación mediante aval bancario.
  1. ¿Quién paga las cargas previas del bien que se subasta? ¿Si sobra dinero se cancela parte de la hipoteca? Aquí radica el gran fallo del ejecutado en cuestión. Todas las cargas continúan subsistentes y sin cancelar y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudica a su favor (art. 642). El dinero de, en este caso, del ejecutado se utiliza para liquidar la deuda del acreedor ejecutante y, si hubiera sobrante, este se utilizará solo para pagar o aminorar las deudas de los acreedores posteriores. En ningún caso sirve para aminorar la deuda de la hipoteca. Otro tema importante, si hay gastos de comunidad pendientes, el adjudicatario tiene que pagar el año en curso y los tres anteriores. Un esquema que se sigue con el IBI.
  1. ¿Tengo que pedir la nota simple de la propiedad aunque me la facilite la documentación del portal de subastas? Es muy importante mirar la nota simple del inmueble por uno mismo. No conformarse con la que se adjunta en la documentación del portal de Subastas del BOE. A veces la nota simple no es la última y hay cargas que no figuran. Otras veces, pasa lo contrario. Hay cargas que figuran y son fácilmente cancelables. Siempre hay que tener presente que el Registro de la Propiedad es potestativo. De hecho, muchos juzgados ni siquiera están proporcionando la Certificación de Cargas.
  1. ¿La casa tiene ‘okupas’? ¿Es de varias personas? ¿Está arrendada? Cuando se tiene la nota simple con toda la información actualizada se debe solicitar una visita al inmueble. Generalmente en la propia web de la subasta indican un teléfono de contacto, sobre todo si es un juzgado, la Sareb o un administrador concursal. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta puede solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión. Además de esta visita hay que hacer al menos una por nuestra cuenta para informarnos realmente de cómo está la situación posesoria de la vivienda. Aunque es los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. se dice que hay que informar sobre la misma, en la mayoría de los casos no se cumple. Que el inmueble tenga ‘okupas’ puede tornarse en positivo y, a veces, es menos engorroso esto que un acreedor ilocalizable. Otro problema puede surgir si el bien está en manos de varios propietarios y solo entra en concurso uno. Entonces, es complicado tener la titularidad del inmueble. Algo que ocurre también cuando se subasta la nuda propiedad. Si se subasta la nuda propiedad y hay usufructuario, tendrías la propiedad, pero no tendrías la posesión, mientras viva el usufructuario.
  1. ¿Tiene el acreedor una posición privilegiada en la subasta? Los expertos analizados por este medio aseguran que la aplicación telemática solventa la falta de transparencia del modelo anterior, pero no ha tenido en cuenta la posición de los acreedores privilegiados, que no pagan el depósito inicial. Para ellos era más cómodo antes cuando la subasta se hacía en un solo día y controlaban más los tiempos. Otro dato a tener en cuenta es que no pueden pujar hasta que otros lo hayan hecho previamente. Pueden optar por delegar su posición en una entidad especializada. Desde antoniovicedo.com apuntan que lo hacen inversores como Grupo Segesa, por medio de su filial inmobiliaria negociosycapital.com, que acude a la subasta judicial como licitador externo después de haber consignado su 5% correspondiente. Está opción, menos mediática, igual hubiera sido mejor para el ejecutado.
  1. ¿Preparado? Vamos a la subasta. Si después de todas estas gestiones e investigaciones previas está seguro de querer participar en la puja, aquí más consejos. La subasta judicial electrónica se abre a partir de las 24 horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletin Oficial del Estado. Este anuncio contiene la fecha de la puja, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento, su numero de identificación y clase, y un email y teléfono de contacto.
  1. ¿Pujas para ti o para terceros? Las pujas se envían telematicamente al Portal de Subastas del BOE. Pero antes el postor debe indicar si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Cuando se hace una puja se devuelve un acuse técnico del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. En ese instante se publica electronicamente la puja.
  1. ¿Y si me equivoco y pujo a la baja? Al hacer una puja igual o inferior a la actual postura más alta, la plataforma del Portal de Subastas del BOE nos preguntará si consentimos en que dicha puja quede en reserva. Si no consentimos expresamente la puja no será tenida en cuenta.
  1. ¿Cuándo termina la puja y cuándo me devuelven la fianza? Las subastas suelen durar 20 días. Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta, expresando el nombre del mejor postor y la postura que formuló. Las fianzas las devuelve el Portal de Subastas y nunca la entidad que subasta. Cuando se llega a un remate se devolverán , excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará en deposito como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.
  1. ¿Y si la subasta queda desierta? ¿Y si no se alcanza el 70% del precio de subasta? Si esta queda desierta, según el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el acreedor durante los 20 días siguientes al cierre de la subasta podrá pedir la adjudicación del bien por el 50% del valor al que haya salido a puja o por la cantidad que se le adeude. Esto variará si se trata de la vivienda habitual o no del deudor (70%). Si el acreedor no ejerce este derecho dentro del plazo citado, se podrá decretar el fin del embargo. Hay muchas subastas que de antemano se sabe que no van a ser adjudicadas. Una manera de detectarlo es porque no hacen lotes y subastan bienes muy dispares en una sola puja. Por ejemplo, terrenos en zonas dispares de España y una gran propiedad en Madrid. Otro caso es si no se llega al 70% del precio de subasta, el embargado tiene 15 días para presentar a alguien que mejore la puja ganadora.
  1. ¿Se puede llegar a un acuerdo con el subastador y pagar fuera de subasta? Solo si esta queda desierta y no hay postor alguno que licite. El administrador concursal quedara autorizado para la transmisión directa del inmueble en cuestión, sin necesidad de ulterior trámite, sin sujeción a precio mínimo y con pago al contado.
  1. ¿Qué pasa si se suspende la subasta? La suspensión de la subasta por un periodo superior a quince días llevará consigo la devolución de las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
  1. Si no está seguro, no puje y busque ayuda profesional. No se aventure por probar. Puede que le pase como al ejecutado(del ejemplo) que el licitador ganador del remate se ha retirado de la puja y ella tiene que hacerse cargo del inmueble y de su deuda.
Subastas inmobiliarias

3. La Generalitat Valenciana y Barcelona abogan por fijar topes de renta en el alquiler

El vicepresidente segundo y conseller de Vivienda y Arquitectura Bioclimática de la Generalitat Valenciana, Rubén Martínez Dalmau, se ha reunido con la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, para poner en común líneas de actuación en materia de vivienda.

Allí ha destacado la necesidad de «regular el precio del alquiler de las viviendas, una medida que ya está en marcha en otras capitales europeas y se ha comprobado que funciona muy bien».

Martínez Dalmau ha abogado por «crear esos mecanismos de regulación» del arrendamiento para que «tenga unos límites en su subida» y pueda ser un alquiler asequible para todo el mundo. En ese sentido, ha recordado que, en la actualidad, la mayor parte de la gente vive sin tener acceso a la propiedad de la vivienda.

Durante la mañana, los equipos de vivienda de la Conselleria y el Ayuntamiento de Barcelona han compartido sus experiencias de trabajo. Otro de los temas analizados ha sido el tanteo y retracto.

Sobre este asunto, el vicepresidente segundo ha planteado la posibilidad de que los ayuntamientos «tengan también la capacidad de poder tantear, en el caso de la transmisión de un bien consecuencia por ejemplo de una ejecución hipotecaria, para adquirirlo y ampliar el parque público municipal».

En las reuniones, a la que Martínez Dalmau ha calificado de «enormemente satisfactorias», se han puesto sobre la mesa numerosos mecanismos para hacer efectivo el derecho a la vivienda en «una de las ciudades más progresistas en políticas de viviendas como es Barcelona».

En el encuentro con Ada Colau, la alcaldesa ha expuesto los principales elementos en los que han basado las políticas municipales de vivienda, los instrumentos utilizados, la creación del Instituto Municipal de Vivienda o el tipo de relación que se mantiene con las personas que acceden a una vivienda con un alquiler asequible o social.

«Queremos conocer de cerca las políticas que se están llevando a cabo en ciudades como Barcelona, Berlín o París de cuyas experiencias queremos tomar nota. Consideramos que pueden ser una aportación para la Comunitat y que puedan contribuir a avanzar en la resolución de los problemas que la vivienda que afectan a muchas personas. El de hoy es el primero de los encuentros de estas características», así lo ha manifestado Martínez Dalmau al término de la reunión.

Además de la recepción institucional, desde primera hora de la mañana se han reunido equipos técnicos del ayuntamiento barcelonés y de la Generalitat.

En el encuentro han participado la concejala responsable de Vivienda, Lucía Martín, y el gerente de Vivienda y Rehabilitación del Ayuntamiento de Barcelona, Javier Burón, así como los secretarios autonómicos valencianos César Jiménez y Laura Soto.

Entre otros asuntos, se han tratados temas relacionados con las entidades financieras tenedoras de viviendas, los concursos para la adjudicación del Derecho de Superficie de solares públicos para alquiler asequible, planes técnicos de rehabilitación sostenibles y otros proyectos pioneros llevados a cabo por el Ayuntamiento de Barcelona como son el Aprop o el La Borda.

Proyectos Aprop y La Borda

El vicepresidente segundo ha explicado que su equipo «ha tomado buena nota de proyectos innovadores en vivienda social como son el Aprop o Laborda que permiten dar rápida respuesta a las necesidades más urgentes y también caminar hacia una arquitectura más ecológica y sostenible».

El proyecto APROP está concebido como una medida complementaria del Plan por el derecho a la vivienda, que permite dar una respuesta más rápida ante la necesidad urgente de pisos sociales. Es un proyecto piloto de alojamientos de proximidad que incluye tres promociones de pisos con capacidad para unas 250 personas en la ciudad de Barcelona. Son pisos de construcción rápida, sostenible y de calidad.

El tiempo para habilitar alojamientos de proximidad provisionales se reduce a unos meses o alrededor de un año, un periodo muy inferior al de las promociones ordinarias de vivienda pública, que pueden demorarse entre seis o siete años.

Esto es posible porque estas viviendas están configuradas por módulos prefabricados a partir de contenedores marítimos que se reparan y están adecuados para el nuevo uso. Una vez colocados, se procede a montar elementos como el ascensor, las escalas o las zonas de paso, y finalmente se construyen la fachada y la cubierta.

El edificio de Ciutat Vella al barrio Gótico, que ha visitado la delegación valenciana, comprende doce alojamientos. A finales de este mes octubre se iniciará el proceso para adjudicar los pisos y las familias accederán de forma provisional mientras esperan una vivienda social definitiva. El proyecto tiene un presupuesto de 940.000 euros.

Por otra parte, el proyecto La Borda es una cooperativa de viviendas en cesión de uso que ha construido un edificio ecológico y sostenible en un solar cedido durante 75 años por el Ayuntamiento. A cambio, la cooperativa paga un canon de 3.900 euros al consistorio.

Se trata de la primera cooperativa de estas características. El edificio conocido también como La Borda ha recibido el premio Ciutat de Barcelona en la categoría de arquitectura y urbanismo.

Activos Inmobiliarios

2. La nueva ley de crédito inmobiliario no resuelve la "concesión irresponsable" de préstamos.

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La catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid Matilde Cuena Casas ha criticado la nueva ley de crédito inmobiliario, porque, a su juicio, «no ha resuelto» el panorama que dio origen a la crisis financiera iniciada en 2008, marcado por la «concesión irresponsable de crédito por parte de entidades financieras». «La culpa es de esos gobiernos que no quieren poner freno a unos préstamos que, aunque irresponsables, hacen crecer la economía», ha opinado.

Cuena Casas se ha manifestado en este sentido durante su conferencia La concesión responsable del crédito: la evaluación de la solvencia del cliente, incluida en el encuentro Ley de contratos de crédito inmobiliario, celebrado en la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP).

En su intervención, ha cargado contra la trasposición que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el pasado 16 de junio, realizó de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Esta última, a su vez y como ha indicado la catedrática de Derecho Civil, surgió como «una respuesta a la crisis financiera» a nivel europeo.

En concreto, ha afeado que la norma promulgada en España no establezca una sanción disuasoria, de cara a las entidades financieras, de la concesión de préstamos irresponsables. «No hace una transposición adecuada de la Directiva y, en este punto, el agujero sigue siendo el mismo», ha insistido.

Ha lamentado, así, que el texto normativo no contemple sanciones contractuales para las entidades bancarias que incumplan su obligación de evaluar la solvencia de aquellas personas a las que planea conceder un préstamo. Ha explicado que otros países que también han traspuesto a su ordenamiento jurídico la Directiva, como Francia, sí plantean la posibilidad de que los bancos que no actúen correctamente pierdan los intereses moratorios y remuneratorios de esos contratos.

Según ha explicado Cuena Casas, en España «los prestamistas que conceden préstamos de manera irresponsable solamente son sancionados por el supervisor» con sanciones administrativas. «El sistema sigue igual», ha reiterado, y ha opinado que, por ello, el «incentivo» para prestar dinero solo a quien pueda devolverlo «es nulo».

«La ley de crédito inmobiliario establece, por el incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia, sanciones administrativas impuestas por el supervisor. El mismo esquema que ha fracasado en el pasado, porque en el pasado todos los bancos han estado dando préstamos irresponsables, a la vista, ciencia y paciencia del Banco de España, que no ha hecho absolutamente nada», ha afirmado.

Sobre las causas de la crisis económica, ha apuntado que «en España ha habido un préstamo irresponsable de deuda privada absolutamente escandaloso». «Esa espiral inflacionista que genera el préstamo irresponsable la querían todos, la querían los consumidores, siempre optimistas, y por otro lado, los prestamistas y el Estado», que «ganaron muchísimo dinero».

La catedrática ha indicado, en este sentido, que la regulación de los préstamos, tanto al consumo como los hipotecarios, «desde un punto de vista macroeconómico», requiere no ser «muy disuasoria», ya que es lo que se «necesita para que la economía crezca».

«El primer interesado en que no se regule el préstamo responsable son los gobiernos, y aquí no pongo color al gobierno, todos exactamente lo mismo», ha concluido.

El presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Francisco Marín Castán, se encargará mañana de clausurar el encuentro Ley de contratos de crédito inmobiliario con la conferencia Doctrina del Tribunal de Justicia UE y jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios.

Pisos de subastas inmobiliarias

1. La banca dejará de dar hipotecas si se sigue limitando el procedimiento de ejecución

El registrador de la Propiedad y director de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) del Colegio de Registradores, Sebastián del Rey Barba, ha asegurado que «si la banca no considera atractiva la hipoteca, se acabará». Así lo ha manifestado en el encuentro Presente y futuro de la hipoteca, que se celebra del 23 al 26 de julio en la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP) de Santander.

En su ponencia, Del Rey Barba ha recordado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea alertó de que en España «no había un control preventivo ni había la posibilidad de que el consumidor alegase cláusulas abusivas en un procedimiento de ejecución».

Sin embargo, el ponente ha criticado que en la Ley Hipotecaria actual el legislador «pasó del control preventivo» y «se centró en el procedimiento de ejecución» en la concesión de las hipotecas.

Según el doctor en Derecho, el futuro de la hipoteca «está en juego» porque si la legislación se sigue centrando en el procedimiento de ejecución la banca «acabará» con la hipoteca o se concederá a aquellos que «realmente no la necesitan», o «tengan seguridad de que la van a pagar».

En este sentido, el registrador ha insistido en que «la banca no es una ONG». «La hipoteca tiene una importancia para la entidad de crédito por el procedimiento de ejecución. Ellos sabían que, si no se pagaba, tenían un procedimiento de ejecución rápido, sencillo y total y absolutamente predecible», ha considerado.

Asimismo, el experto ha propuesto establecer «modelos normalizados de cláusulas de préstamos» para «evitar que pudiesen alegarse esa causa de oposición en el procedimiento».

Además, Sebastián del Rey Barba ha destacado el valor de las hipotecas en la sociedad: «En España se ha conseguido que un 80 % de los españoles puedan tener una vivienda en propiedad gracias a la figura del préstamo hipotecario», ha destacado.

«Las entidades de crédito han hecho una labor que correspondía más bien al Estado o al Gobierno», ha afirmado el director de RSC del Colegio de Registradores quien ha valorado que «estas entidades no son malas, han permitido que personas de muchos estratos sociales adquirieran una vivienda».

Generación Z: 6 de cada 10 jóvenes prefiere vivir de alquiler que comprar su propia vivienda.

Nacer, crecer y dominar a la perfección la era digital, acostumbrarse a los nuevos avances con facilidad, buscar trabajo con flexibilidad de horarios o para hacer desde casa y tener curiosidad a la hora de vivir nuevas experiencias son las principales características que definen los rasgos de la personalidad de la Generación Z, jóvenes nacidos entre 1995 y 2010, post Millenials. En este contexto, Barcelona recibe una media de 12.000 jóvenes al año que buscan completar sus estudios académicos o insertarse en el campo laboral, dato que la convierte en la ciudad referencia de España en este aspecto y la tercera en Europa en cuanto a atracción de talento tras Londres y Berlín.

Bajo este nuevo paradigma, donde el 65% de los jóvenes pertenecientes a la generación Z prefiere vivir de alquiler a comprar su propio sitio, y debido al incremento en los precios de la vivienda sobre todo en Barcelona y Madrid – las ciudades que más atraen estudiantes y profesionales extranjeros -, en la última década emergieron empresas en España que ofrecen una nueva modalidad de alquiler, basada en el coliving, orientada a este público objetivo. Esta tendencia, que aplican compañías como Inèdit Barcelona, satisface las necesidades de los jóvenes profesionales y estudiantes que buscan vivir experiencias más allá del alquiler mensual de una habitación con un servicio all inclusive que además, puede ser su propio puesto de trabajo.

Antonio Vicedo, Consultor de Neyca, la startup inmobiliaria que ofrece alojamiento a estudiantes y profesionales extranjeros que vienen a cursar sus estudios y/o a trabajar en Barcelona, destaca que «el coliving es la oportunidad perfecta para todos aquellos jóvenes locales o internacionales que, además de instalarse en una ciudad importante de referencia en Europa como Barcelona para completar sus estudios académicos o laborales, puedan vivir experiencias de vida e intercambios culturales con sus pares de todo el mundo ubicados en puntos atractivos de la ciudad. Inèdit surge justamente a raíz de tener inconvenientes para encontrar un sitio ideal sin preocuparse de gastos extra y poder vivir la ciudad».

Hacia finales de 2019, se prevé un crecimiento del 40% en cuanto a propiedades de este tipo se refiere, algo similar a lo que ocurre con el coworking – modalidad similar al coliving pero orientada al ámbito laboral con alquileres de espacios compartidos en oficinas -, que creció un 35% en Barcelona el año pasado y espera continuar por la misma línea durante lo que resta de este año.

Este modelo de negocio responde al nuevo paradigma social en el que la sociedad actual está inmersa. Las personas que comprenden estas edades no buscan estabilidad en un lugar físico determinado porque buscan estímulos o cambios constantes y crecieron en el pleno desarrollo de la economía colaborativa, que promueve compartir servicios, además de brindar facilidades. Además, la inseguridad laboral de estos tiempos los exige a estar más preparados y ser propensos a emprender mucho más pronto que las generaciones anteriores.

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