Recreación de subasta. Por Antonio Vicedo.

Las 15 pautas para pujar en una subasta judicial y evitar el error de Belén Esteban. / D.R.

Aunque en la mayoría de los casos quedan desiertas o caen en el anonimato, el pasado 18 de febrero el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (B.O.E) vivió una de sus jornadas digitales más concurridas. Ese era el día en el que se iba a cerrar la subasta por la un inmueble,  La deuda del demandado ascendería a 367.000 Euros, costas e intereses aparte. El Juzgado le embargó en su momento los 45.000 euros que había en la cuenta corriente del demandado y su esposa.  La única manera de cancelar la deuda es con el único bien localizado.

Según adelantó ayer ‘El Medio’, la persona que ganó la subasta en cuestión por 376.000 euros acaba de rechazar la misma porque desconocía que sobre el inmueble pesa una hipoteca de 248.000 euros. Por lo tanto, el ejecutado sería el nuevo dueño de la casa porque fue la segundo que más pujó por ella. Un negocio fallido pues además implica asumir la hipoteca tiene que pagar la casa. Tiene hasta el 10 de abril para pagar los 376.000 euros, descontando los 13.500 de depósito que se exigen a los que participan en la puja. Además, tendrá que hacer frente a los 248.000 euros de la hipoteca pendiente más gastos de registro e impuestos varios. Esto es, tendrá que pagar unos 600.000 euros en total.

¿Cómo hacer para que no nos pase como al demandado y poder rentabilizar nuestras inversiones al comprar bienes del Portal de Subastas del BOE? Te damos las claves para que de imitar a un famoso lo hagas a un experto, que compró su mansión de La Moraleja por 1,1 millones por este procedimiento y ahora ha multiplicado por tres su valor.

  1. Qué documentación se requiere y dónde no la debo descargar: Lo fundamental para acceder a una subasta del Portal del BOE es tener el certificado digital que se consigue en Fábrica Nacional de Moneda y Timbre. Un consejo: este documento solo funciona en el ordenador desde el que se tramita por primera vez. Por lo que es conveniente descargárselo en uno portátil y nunca desde el ordenador del centro de trabajo. Otra opción, es comprar un dispositivo pendrive en la propia FNMT, pero con este sistema cuesta instalarlo en ordenadores Mac.
  2. ¿Solo hay subastas en el BOE? Aclarar aquí también que hay también ofertas muy interesantes en el más desconocido Ilustre Colegio de Procuradores de Madrid, que tiene un servicio de subastas o de venta directa. Y así en todas las Comunidades Autónomas.
  3. Por qué hay que tener liquidez previa a la puja: A las subastas puede acceder cualquier ciudadano, previo registro en el Portal de Subastas del BOE, que además de la firma digital aporte sus datos bancarios para los depósitos. Finalmente, si se adjudica un bien inmueble tendrá 40 días hábiles para pagar y 10 días si es un bien mueble (desde un barco a maquinaria agrícola pasando por las acciones de un club de fútbol). Ojo si no hay liquidez previa a la puja. Es muy complejo que concedan una hipoteca en 40 días y menos aún en 10, aunque sea un préstamo.
  4. ¿Cuánto me retiene Hacienda a modo de depósito? Hay que tener en cuenta que en una subasta de estas características a los postores o interesados que quieran tomar parte en una subasta, la Agencia Tributaria les retiene el 5% del precio del bien subastado a modo de depósito. Atentos: En las subastas telemáticas, ya no está permitida la participación mediante aval bancario.
  5. ¿Quién paga las cargas previas del bien que se subasta? ¿Si sobra dinero se cancela parte de la hipoteca? Aquí radica el gran fallo del ejecutado en cuestión. Todas las cargas continúan subsistentes y sin cancelar y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudica a su favor (art. 642). El dinero de, en este caso, del ejecutado se utiliza para liquidar la deuda del acreedor ejecutante y, si hubiera sobrante, este se utilizará solo para pagar o aminorar las deudas de los acreedores posteriores. En ningún caso sirve para aminorar la deuda de la hipoteca. Otro tema importante, si hay gastos de comunidad pendientes, el adjudicatario tiene que pagar el año en curso y los tres anteriores. Un esquema que se sigue con el IBI.
  6. ¿Tengo que pedir la nota simple de la propiedad aunque me la facilite la documentación del portal de subastas? Es muy importante mirar la nota simple del inmueble por uno mismo. No conformarse con la que se adjunta en la documentación del portal de Subastas del BOE. A veces la nota simple no es la última y hay cargas que no figuran. Otras veces, pasa lo contrario. Hay cargas que figuran y son fácilmente cancelables. Siempre hay que tener presente que el Registro de la Propiedad es potestativo. De hecho, muchos juzgados ni siquiera están proporcionando la Certificación de Cargas.
  7. ¿La casa tiene ‘okupas’? ¿Es de varias personas? ¿Está arrendada? Cuando se tiene la nota simple con toda la información actualizada se debe solicitar una visita al inmueble. Generalmente en la propia web de la subasta indican un teléfono de contacto, sobre todo si es un juzgado, la Sareb o un administrador concursal. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta puede solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión. Además de esta visita hay que hacer al menos una por nuestra cuenta para informarnos realmente de cómo está la situación posesoria de la vivienda. Aunque es los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. se dice que hay que informar sobre la misma, en la mayoría de los casos no se cumple. Que el inmueble tenga ‘okupas’ puede tornarse en positivo y, a veces, es menos engorroso esto que un acreedor ilocalizable. Otro problema puede surgir si el bien está en manos de varios propietarios y solo entra en concurso uno. Entonces, es complicado tener la titularidad del inmueble. Algo que ocurre también cuando se subasta la nuda propiedad. Si se subasta la nuda propiedad y hay usufructuario, tendrías la propiedad, pero no tendrías la posesión, mientras viva el usufructuario.
  8. ¿Tiene el acreedor una posición privilegiada en la subasta? Los expertos analizados por este medio aseguran que la aplicación telemática solventa la falta de transparencia del modelo anterior, pero no ha tenido en cuenta la posición de los acreedores privilegiados, que no pagan el depósito inicial. Para ellos era más cómodo antes cuando la subasta se hacía en un solo día y controlaban más los tiempos. Otro dato a tener en cuenta es que no pueden pujar hasta que otros lo hayan hecho previamente. Pueden optar por delegar su posición en una entidad especializada. Desde antoniovicedo.com apuntan que lo hacen inversores como Grupo Segesa, por medio de su filial inmobiliaria negociosycapital.com, que acude a la subasta judicial como licitador externo después de haber consignado su 5% correspondiente. Está opción, menos mediática, igual hubiera sido mejor para el ejecutado.
  9. ¿Preparado? Vamos a la subasta. Si después de todas estas gestiones e investigaciones previas está seguro de querer participar en la puja, aquí más consejos. La subasta judicial electrónica se abre a partir de las 24 horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletin Oficial del Estado. Este anuncio contiene la fecha de la puja, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento, su numero de identificación y clase, y un email y teléfono de contacto.
  10. ¿Pujas para ti o para terceros? Las pujas se envían telematicamente al Portal de Subastas del BOE. Pero antes el postor debe indicar si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Cuando se hace una puja se devuelve un acuse técnico del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. En ese instante se publica electronicamente la puja.
  11. ¿Y si me equivoco y pujo a la baja? Al hacer una puja igual o inferior a la actual postura más alta, la plataforma del Portal de Subastas del BOE nos preguntará si consentimos en que dicha puja quede en reserva. Si no consentimos expresamente la puja no será tenida en cuenta.
  12. ¿Cuándo termina la puja y cuándo me devuelven la fianza? Las subastas suelen durar 20 días. Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta, expresando el nombre del mejor postor y la postura que formuló. Las fianzas las devuelve el Portal de Subastas y nunca la entidad que subasta. Cuando se llega a un remate se devolverán , excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará en deposito como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.
  13. ¿Y si la subasta queda desierta? ¿Y si no se alcanza el 70% del precio de subasta? Si esta queda desierta, según el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el acreedor durante los 20 días siguientes al cierre de la subasta podrá pedir la adjudicación del bien por el 50% del valor al que haya salido a puja o por la cantidad que se le adeude. Esto variará si se trata de la vivienda habitual o no del deudor (70%). Si el acreedor no ejerce este derecho dentro del plazo citado, se podrá decretar el fin del embargo. Hay muchas subastas que de antemano se sabe que no van a ser adjudicadas. Una manera de detectarlo es porque no hacen lotes y subastan bienes muy dispares en una sola puja. Por ejemplo, terrenos en zonas dispares de España y una gran propiedad en Madrid. Otro caso es si no se llega al 70% del precio de subasta, el embargado tiene 15 días para presentar a alguien que mejore la puja ganadora.
  14. ¿Se puede llegar a un acuerdo con el subastador y pagar fuera de subasta? Solo si esta queda desierta y no hay postor alguno que licite. El administrador concursal quedara autorizado para la transmisión directa del inmueble en cuestión, sin necesidad de ulterior trámite, sin sujeción a precio mínimo y con pago al contado.
  15. ¿Qué pasa si se suspende la subasta? La suspensión de la subasta por un periodo superior a quince días llevará consigo la devolución de las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
  16. Si no está seguro, no puje y busque ayuda profesional. No se aventure por probar. Puede que le pase como al ejecutado(del ejemplo) que el licitador ganador del remate se ha retirado de la puja y ella tiene que hacerse cargo del inmueble y de su deuda.

32 comentarios

  1. No entiendo siempre he escuchado que si no pagas el piso y este tiene una hipoteca, aparte de que se lo queda el banco tu sigues con la deuda.Y aquí acabo de leer que el que se adjudica la vivienda tendrá que hacerse cargo de la deuda del anterior propietario.

    1. Hola Rosamary.
      Cuándo alguien se adjudica un inmueble, solo esta obligado a pagar las cargas/deudas preferentes, en cuanto a la deuda del ejecutante, si esta no se cubre con lo pagado en la subastas, seguirá pendiente de liquidar el capital restante + intereses, demora y demás…

  2. Buenos días,

    Estoy informándome sobre cómo funcionan las subastas para intentar adquirir una propiedad de esta manera.
    ¿Es importante la barrera del 70% del precio de subasta? No entiendo esta parte.
    Por ejemplo, si no hay puja mínima en una vivienda valorada en 50.000€ y yo pujo 10.000€ y nadie más puja, he ganado la subasta y por tanto es mía.
    ¿Es este el funcionamiento o he entendido algo mal yo?

    Mil gracias y un saludo.

      1. Hola Fernando, a la hora de pujar por un determinado inmueble, es importante tener en cuenta la cantidad reclamada, (aunque no haya puja mínima) es a partir de dicha cantidad reclamada cuando te puedes adjudicar el inmueble en cuestión, de lo contrario que no suele ocurrir se tendrían en cuenta los porcentajes a los que haces referencia. Espero haberte ayudado con tus dudas. https://negociosycapital.com/metodo-escalable/

        1. Hola, tengo unas dudas sobre eso.
          Si la cantidad reclamada son 80.000€ por ejemplo y el calor de subasta 120.000€, cual importe es el suficiente de llegar al igual o el 70% para hacerte con la propiedad?
          A esas cifras. El acreedor ya tiene que tener cubierta también las deudas preferentes , o eso es aparte de los importes mencionados?
          Otra cosa; he leído que según la LEC, dice que si la subasta se queda desierta, cualquier postor puede hablar con el subastador para llegar un acuerdo, y hacerse con el bien por menos cantidad incluso de la que sale en subasta. Y también que el acreedor se puede hacer con el bien por el 30% del valor.
          Qué sentido tiene en esa última instancia, hacer una subasta? Para eso se espera uno hasta el final no?

          1. Hola de nuevo.
            no podría resumirlo por aquí?
            Por cieto, No se puede acceder al enlace. Es un copia/pega desde su pc, y no vale como enlace externo.
            Gracias

    1. Hola Marcos, a la hora de pujar por un determinado inmueble, es importante tener en cuenta la cantidad reclamada, (aunque no haya puja mínima) es a partir de dicha cantidad reclamada cuando te puedes adjudicar el inmueble en cuestión, de lo contrario que no suele ocurrir se tendrían en cuenta los porcentajes a los que haces referencia. Espero haberte ayudado con tus dudas. https://negociosycapital.com/metodo-escalable/

  3. Y una pregunta… si en la subasta dice que tiene cargo de 0 euros pero en la nota simple dice que hay una deuda no ingresada del deudor X (que es a quien se le ha embargado en este caso el garaje) de 15.000 euros, entonces sí tiene cargo este inmueble, no? o los 15000 euros siguen siendo del deudor anterior?

  4. Hola,
    En una subastas judicial voluntaria( division cosa comun) sin cargas tiene sentido pujar por menos del 50% del valor de subasta, o seria perder el tiempo, al ser muy dificil que nos adjudicaran el remate.

    Cordialemente

    1. Normalmente nunca se pierde el tiempo, cuando se pretende comprar en subastas, si se hacen las cosas bien, respecto a su pregunta, los porcentajes en raras ocasiones se tienen en cuenta, si el inmueble que se pretende comprar esta en precio, respecto al mercado. ¿?

  5. Buenos dias, tengo una duda
    Si una propiedad tiene una deuda de 50.000 euros con un proveedor y sale a subasta con puja minima de 100.000 , quiere decir que pagaria los 100.000 en caso deser aceptada, o tendria que pagar los 100.000 de la puja + los 50.000 de la deuda a un proveedor?
    gracias

    1. En la subasta, solamente hay que pagar la deuda que ejecuta el procedimiento y puja más alta, además también hay que pagar las deudas/cargas preferentes, si las hay. Un saludo.

      1. Disculpa Neyca, pero no me queda claro. Si la deuda son 50.000 y mi puja con 100.000, finalmente yo pagare 100.000 o 100.000 mas los 50.000??

  6. Buenos días,

    Si es una subasta del BOE, tras poner el deposito, el que puja no puede finalmente hacerse cargo del inmueble, ¿se le devuelve el importe de deposito o lo pierde? Y en caso de pujar a su nombre y en nombre de otra personas 50/50, ¿puede esta segunda persona pujar a su vez desde su cuenta en la web?

    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Cristina, buenos días.

      El hecho de consignar un deposito, no te compromete a nada, siempre y cuando no pujes y te adjudique el inmueble. (Si consignas el deposito, pujas y tu puja no es la más alta, el deposito se te devuelve)

      Si te adjudicas el inmueble, después de haber consignado el deposito por ser tu puja la más alta, deberás de consignar el resto de la paja hasta alcanzar el importe de adjudicación,
      en unos días, generalmente 30 días después de la adjudicación, si no lo haces perderás el importe del deposito. (haz hecho una quiebra, por tanto no se te devolverá el deposito)

      Las pujas son individuales, y por el 100 %, no puedes pujar como dices el 50 % y otra persona en tu nombre el 50% ¿?

      Espero haberte ayudado. cualquier consulta adicional la puedes formular a través del, https://negociosycapital.com/contacto/

      Un cordial saludo. Antonio Vicedo.

  7. Buenas noches.
    He ganado una subasta de un bajo, el cual esta con bastantes objetos, creo que es una mudanza, cuando me comuniquen el decreto de aprobación del remate, ¿tengo que dar un plazo para el desalojo?, y en caso afirmativo, que plazo, y como comunicarlo. Aparte, ¿podría cambiar en el momento la cerradura y abrirles yo para el mismo?
    Muchas gracias, y un saludo

  8. Buenas noches, seguramente no me he explicado bien, por supuesto que hasta que no sea mío, no puedo entrar, es desde que sea mío las dudas anteriores, si desde que me den la posición, ya puedo cambiar la cerradura, y si tengo obligación de dar plazos para el desalojo.
    Muchas gracias por la respuesta, y un saludo

  9. En caso de adjudicación de Inmueble, libre de cargas previas según nota registral.
    Existe la obligación de pagar IBI y gastos de Comunidad pendientes, si estos NO han estado inscritos en el registro?

  10. Buenos días, he visto en una subasta del boe que pone: «Situación posesoria: Ocupantes con derecho de permanencia (50 por cien del acreedor y 50 por cien deudor)» ¿qué significa?

    1. Hola Luis. La situación posesoria indica que hay personas, distintas del dueño actual del bien, que ocupan el inmueble embargado.

      Muchas veces, todo lo que se menciona en los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. acerca de informar a los postores sobre la situación posesoria no se cumple y se suele indicar que «se desconoce la situación posesoria”.

      Los participantes de la subasta deberán averiguar por su cuenta el estado posesorio del inmueble subastado. Aunque la situación posesoria del inmueble debe ser siempre anunciada en los edictos de la subasta en alguno de estos momentos procesales:

      Antes de la subasta si un participante solicita que el tribunal se pronuncie sobre la legitimidad de la posesión del ocupante (artículo 661.2 de la LEC).

      Después de la adquisición del bien por el ganador de la subasta, cuando solicita que el tribunal declare si se trata de un ocupante de mero hecho y puede desalojarlo o bien si el tribunal declara que el ocupante tiene derecho a permanecer (artículo 675.3 de la LEC).
      En ambos casos, el órgano judicial le requiere al ocupante que, en el plazo de 10 días, aporte la documentación que legitime su ocupación. El tribunal es quien decidirá si se trata de un ocupante de mero hecho o sin título suficiente capaz de justificar su situación posesoria o que tienen derecho a permanecer. cualquier pregunta adicional. por favor en el siguiente enlace, gracias: https://negociosycapital.com/contacto/

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