Recreación de subasta. Por Antonio Vicedo.

Las 15 pautas para pujar en una subasta judicial y evitar el error de Belén Esteban. / D.R.

Aunque en la mayoría de los casos quedan desiertas o caen en el anonimato, el pasado 18 de febrero el Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (B.O.E) vivió una de sus jornadas digitales más concurridas. Ese era el día en el que se iba a cerrar la subasta por la un inmueble,  La deuda del demandado ascendería a 367.000 Euros, costas e intereses aparte. El Juzgado le embargó en su momento los 45.000 euros que había en la cuenta corriente del demandado y su esposa.  La única manera de cancelar la deuda es con el único bien localizado.

Según adelantó ayer ‘El Medio’, la persona que ganó la subasta en cuestión por 376.000 euros acaba de rechazar la misma porque desconocía que sobre el inmueble pesa una hipoteca de 248.000 euros. Por lo tanto, el ejecutado sería el nuevo dueño de la casa porque fue la segundo que más pujó por ella. Un negocio fallido pues además implica asumir la hipoteca tiene que pagar la casa. Tiene hasta el 10 de abril para pagar los 376.000 euros, descontando los 13.500 de depósito que se exigen a los que participan en la puja. Además, tendrá que hacer frente a los 248.000 euros de la hipoteca pendiente más gastos de registro e impuestos varios. Esto es, tendrá que pagar unos 600.000 euros en total.

¿Cómo hacer para que no nos pase como al demandado y poder rentabilizar nuestras inversiones al comprar bienes del Portal de Subastas del BOE? Te damos las claves para que de imitar a un famoso lo hagas a un experto, que compró su mansión de La Moraleja por 1,1 millones por este procedimiento y ahora ha multiplicado por tres su valor.

  1. Qué documentación se requiere y dónde no la debo descargar: Lo fundamental para acceder a una subasta del Portal del BOE es tener el certificado digital que se consigue en Fábrica Nacional de Moneda y Timbre. Un consejo: este documento solo funciona en el ordenador desde el que se tramita por primera vez. Por lo que es conveniente descargárselo en uno portátil y nunca desde el ordenador del centro de trabajo. Otra opción, es comprar un dispositivo pendrive en la propia FNMT, pero con este sistema cuesta instalarlo en ordenadores Mac.
  2. ¿Solo hay subastas en el BOE? Aclarar aquí también que hay también ofertas muy interesantes en el más desconocido Ilustre Colegio de Procuradores de Madrid, que tiene un servicio de subastas o de venta directa. Y así en todas las Comunidades Autónomas.
  3. Por qué hay que tener liquidez previa a la puja: A las subastas puede acceder cualquier ciudadano, previo registro en el Portal de Subastas del BOE, que además de la firma digital aporte sus datos bancarios para los depósitos. Finalmente, si se adjudica un bien inmueble tendrá 40 días hábiles para pagar y 10 días si es un bien mueble (desde un barco a maquinaria agrícola pasando por las acciones de un club de fútbol). Ojo si no hay liquidez previa a la puja. Es muy complejo que concedan una hipoteca en 40 días y menos aún en 10, aunque sea un préstamo.
  4. ¿Cuánto me retiene Hacienda a modo de depósito? Hay que tener en cuenta que en una subasta de estas características a los postores o interesados que quieran tomar parte en una subasta, la Agencia Tributaria les retiene el 5% del precio del bien subastado a modo de depósito. Atentos: En las subastas telemáticas, ya no está permitida la participación mediante aval bancario.
  5. ¿Quién paga las cargas previas del bien que se subasta? ¿Si sobra dinero se cancela parte de la hipoteca? Aquí radica el gran fallo del ejecutado en cuestión. Todas las cargas continúan subsistentes y sin cancelar y, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos, si el remate se adjudica a su favor (art. 642). El dinero de, en este caso, del ejecutado se utiliza para liquidar la deuda del acreedor ejecutante y, si hubiera sobrante, este se utilizará solo para pagar o aminorar las deudas de los acreedores posteriores. En ningún caso sirve para aminorar la deuda de la hipoteca. Otro tema importante, si hay gastos de comunidad pendientes, el adjudicatario tiene que pagar el año en curso y los tres anteriores. Un esquema que se sigue con el IBI.
  6. ¿Tengo que pedir la nota simple de la propiedad aunque me la facilite la documentación del portal de subastas? Es muy importante mirar la nota simple del inmueble por uno mismo. No conformarse con la que se adjunta en la documentación del portal de Subastas del BOE. A veces la nota simple no es la última y hay cargas que no figuran. Otras veces, pasa lo contrario. Hay cargas que figuran y son fácilmente cancelables. Siempre hay que tener presente que el Registro de la Propiedad es potestativo. De hecho, muchos juzgados ni siquiera están proporcionando la Certificación de Cargas.
  7. ¿La casa tiene ‘okupas’? ¿Es de varias personas? ¿Está arrendada? Cuando se tiene la nota simple con toda la información actualizada se debe solicitar una visita al inmueble. Generalmente en la propia web de la subasta indican un teléfono de contacto, sobre todo si es un juzgado, la Sareb o un administrador concursal. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta puede solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión. Además de esta visita hay que hacer al menos una por nuestra cuenta para informarnos realmente de cómo está la situación posesoria de la vivienda. Aunque es los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. se dice que hay que informar sobre la misma, en la mayoría de los casos no se cumple. Que el inmueble tenga ‘okupas’ puede tornarse en positivo y, a veces, es menos engorroso esto que un acreedor ilocalizable. Otro problema puede surgir si el bien está en manos de varios propietarios y solo entra en concurso uno. Entonces, es complicado tener la titularidad del inmueble. Algo que ocurre también cuando se subasta la nuda propiedad. Si se subasta la nuda propiedad y hay usufructuario, tendrías la propiedad, pero no tendrías la posesión, mientras viva el usufructuario.
  8. ¿Tiene el acreedor una posición privilegiada en la subasta? Los expertos analizados por este medio aseguran que la aplicación telemática solventa la falta de transparencia del modelo anterior, pero no ha tenido en cuenta la posición de los acreedores privilegiados, que no pagan el depósito inicial. Para ellos era más cómodo antes cuando la subasta se hacía en un solo día y controlaban más los tiempos. Otro dato a tener en cuenta es que no pueden pujar hasta que otros lo hayan hecho previamente. Pueden optar por delegar su posición en una entidad especializada. Desde antoniovicedo.com apuntan que lo hacen inversores como Grupo Segesa, por medio de su filial inmobiliaria negociosycapital.com, que acude a la subasta judicial como licitador externo después de haber consignado su 5% correspondiente. Está opción, menos mediática, igual hubiera sido mejor para el ejecutado.
  9. ¿Preparado? Vamos a la subasta. Si después de todas estas gestiones e investigaciones previas está seguro de querer participar en la puja, aquí más consejos. La subasta judicial electrónica se abre a partir de las 24 horas siguientes al momento en que se haya publicado su anuncio en el Boletin Oficial del Estado. Este anuncio contiene la fecha de la puja, la Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento, su numero de identificación y clase, y un email y teléfono de contacto.
  10. ¿Pujas para ti o para terceros? Las pujas se envían telematicamente al Portal de Subastas del BOE. Pero antes el postor debe indicar si puja en nombre propio o en nombre de un tercero. Cuando se hace una puja se devuelve un acuse técnico del momento exacto de la recepción de la postura y de su cuantía. En ese instante se publica electronicamente la puja.
  11. ¿Y si me equivoco y pujo a la baja? Al hacer una puja igual o inferior a la actual postura más alta, la plataforma del Portal de Subastas del BOE nos preguntará si consentimos en que dicha puja quede en reserva. Si no consentimos expresamente la puja no será tenida en cuenta.
  12. ¿Cuándo termina la puja y cuándo me devuelven la fianza? Las subastas suelen durar 20 días. Terminada la subasta y recibida la información, el letrado de la Administración de Justicia deja constancia de esta, expresando el nombre del mejor postor y la postura que formuló. Las fianzas las devuelve el Portal de Subastas y nunca la entidad que subasta. Cuando se llega a un remate se devolverán , excepto la que corresponda al mejor postor, que se reservará en deposito como parte del precio de la venta. Igualmente, se retendrán las fianzas de quienes hayan reservado su postura.
  13. ¿Y si la subasta queda desierta? ¿Y si no se alcanza el 70% del precio de subasta? Si esta queda desierta, según el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), el acreedor durante los 20 días siguientes al cierre de la subasta podrá pedir la adjudicación del bien por el 50% del valor al que haya salido a puja o por la cantidad que se le adeude. Esto variará si se trata de la vivienda habitual o no del deudor (70%). Si el acreedor no ejerce este derecho dentro del plazo citado, se podrá decretar el fin del embargo. Hay muchas subastas que de antemano se sabe que no van a ser adjudicadas. Una manera de detectarlo es porque no hacen lotes y subastan bienes muy dispares en una sola puja. Por ejemplo, terrenos en zonas dispares de España y una gran propiedad en Madrid. Otro caso es si no se llega al 70% del precio de subasta, el embargado tiene 15 días para presentar a alguien que mejore la puja ganadora.
  14. ¿Se puede llegar a un acuerdo con el subastador y pagar fuera de subasta? Solo si esta queda desierta y no hay postor alguno que licite. El administrador concursal quedara autorizado para la transmisión directa del inmueble en cuestión, sin necesidad de ulterior trámite, sin sujeción a precio mínimo y con pago al contado.
  15. ¿Qué pasa si se suspende la subasta? La suspensión de la subasta por un periodo superior a quince días llevará consigo la devolución de las consignaciones, retrotrayendo la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio.
  16. Si no está seguro, no puje y busque ayuda profesional. No se aventure por probar. Puede que le pase como al ejecutado(del ejemplo) que el licitador ganador del remate se ha retirado de la puja y ella tiene que hacerse cargo del inmueble y de su deuda.

97 comentarios

  1. No entiendo siempre he escuchado que si no pagas el piso y este tiene una hipoteca, aparte de que se lo queda el banco tu sigues con la deuda.Y aquí acabo de leer que el que se adjudica la vivienda tendrá que hacerse cargo de la deuda del anterior propietario.

    1. Hola Rosamary.
      Cuándo alguien se adjudica un inmueble, solo esta obligado a pagar las cargas/deudas preferentes, en cuanto a la deuda del ejecutante, si esta no se cubre con lo pagado en la subastas, seguirá pendiente de liquidar el capital restante + intereses, demora y demás…

  2. Buenos días,

    Estoy informándome sobre cómo funcionan las subastas para intentar adquirir una propiedad de esta manera.
    ¿Es importante la barrera del 70% del precio de subasta? No entiendo esta parte.
    Por ejemplo, si no hay puja mínima en una vivienda valorada en 50.000€ y yo pujo 10.000€ y nadie más puja, he ganado la subasta y por tanto es mía.
    ¿Es este el funcionamiento o he entendido algo mal yo?

    Mil gracias y un saludo.

      1. Hola Fernando, a la hora de pujar por un determinado inmueble, es importante tener en cuenta la cantidad reclamada, (aunque no haya puja mínima) es a partir de dicha cantidad reclamada cuando te puedes adjudicar el inmueble en cuestión, de lo contrario que no suele ocurrir se tendrían en cuenta los porcentajes a los que haces referencia. Espero haberte ayudado con tus dudas. https://negociosycapital.com/metodo-escalable/

        1. Hola, tengo unas dudas sobre eso.
          Si la cantidad reclamada son 80.000€ por ejemplo y el calor de subasta 120.000€, cual importe es el suficiente de llegar al igual o el 70% para hacerte con la propiedad?
          A esas cifras. El acreedor ya tiene que tener cubierta también las deudas preferentes , o eso es aparte de los importes mencionados?
          Otra cosa; he leído que según la LEC, dice que si la subasta se queda desierta, cualquier postor puede hablar con el subastador para llegar un acuerdo, y hacerse con el bien por menos cantidad incluso de la que sale en subasta. Y también que el acreedor se puede hacer con el bien por el 30% del valor.
          Qué sentido tiene en esa última instancia, hacer una subasta? Para eso se espera uno hasta el final no?

          1. Hola de nuevo.
            no podría resumirlo por aquí?
            Por cieto, No se puede acceder al enlace. Es un copia/pega desde su pc, y no vale como enlace externo.
            Gracias

    1. Hola Marcos, a la hora de pujar por un determinado inmueble, es importante tener en cuenta la cantidad reclamada, (aunque no haya puja mínima) es a partir de dicha cantidad reclamada cuando te puedes adjudicar el inmueble en cuestión, de lo contrario que no suele ocurrir se tendrían en cuenta los porcentajes a los que haces referencia. Espero haberte ayudado con tus dudas. https://negociosycapital.com/metodo-escalable/

    2. Buenas tardes, Marcos, no es así exactamente, porque si no se alcanza el 70 por ciento del valor de tasación, puede el deudor presentar quien lo mejore o el acreedor pedir la adjudicación, y si no lo hacen, la puja tiene que ser de al menos el 50 por ciento o que cubra la deuda.

  3. Y una pregunta… si en la subasta dice que tiene cargo de 0 euros pero en la nota simple dice que hay una deuda no ingresada del deudor X (que es a quien se le ha embargado en este caso el garaje) de 15.000 euros, entonces sí tiene cargo este inmueble, no? o los 15000 euros siguen siendo del deudor anterior?

  4. Hola,
    En una subastas judicial voluntaria( division cosa comun) sin cargas tiene sentido pujar por menos del 50% del valor de subasta, o seria perder el tiempo, al ser muy dificil que nos adjudicaran el remate.

    Cordialemente

    1. Normalmente nunca se pierde el tiempo, cuando se pretende comprar en subastas, si se hacen las cosas bien, respecto a su pregunta, los porcentajes en raras ocasiones se tienen en cuenta, si el inmueble que se pretende comprar esta en precio, respecto al mercado. ¿?

  5. Buenos dias, tengo una duda
    Si una propiedad tiene una deuda de 50.000 euros con un proveedor y sale a subasta con puja minima de 100.000 , quiere decir que pagaria los 100.000 en caso deser aceptada, o tendria que pagar los 100.000 de la puja + los 50.000 de la deuda a un proveedor?
    gracias

    1. En la subasta, solamente hay que pagar la deuda que ejecuta el procedimiento y puja más alta, además también hay que pagar las deudas/cargas preferentes, si las hay. Un saludo.

      1. Disculpa Neyca, pero no me queda claro. Si la deuda son 50.000 y mi puja con 100.000, finalmente yo pagare 100.000 o 100.000 mas los 50.000??

  6. Buenos días,

    Si es una subasta del BOE, tras poner el deposito, el que puja no puede finalmente hacerse cargo del inmueble, ¿se le devuelve el importe de deposito o lo pierde? Y en caso de pujar a su nombre y en nombre de otra personas 50/50, ¿puede esta segunda persona pujar a su vez desde su cuenta en la web?

    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Cristina, buenos días.

      El hecho de consignar un deposito, no te compromete a nada, siempre y cuando no pujes y te adjudique el inmueble. (Si consignas el deposito, pujas y tu puja no es la más alta, el deposito se te devuelve)

      Si te adjudicas el inmueble, después de haber consignado el deposito por ser tu puja la más alta, deberás de consignar el resto de la paja hasta alcanzar el importe de adjudicación,
      en unos días, generalmente 30 días después de la adjudicación, si no lo haces perderás el importe del deposito. (haz hecho una quiebra, por tanto no se te devolverá el deposito)

      Las pujas son individuales, y por el 100 %, no puedes pujar como dices el 50 % y otra persona en tu nombre el 50% ¿?

      Espero haberte ayudado. cualquier consulta adicional la puedes formular a través del, https://negociosycapital.com/contacto/

      Un cordial saludo. Antonio Vicedo.

  7. Buenas noches.
    He ganado una subasta de un bajo, el cual esta con bastantes objetos, creo que es una mudanza, cuando me comuniquen el decreto de aprobación del remate, ¿tengo que dar un plazo para el desalojo?, y en caso afirmativo, que plazo, y como comunicarlo. Aparte, ¿podría cambiar en el momento la cerradura y abrirles yo para el mismo?
    Muchas gracias, y un saludo

  8. Buenas noches, seguramente no me he explicado bien, por supuesto que hasta que no sea mío, no puedo entrar, es desde que sea mío las dudas anteriores, si desde que me den la posición, ya puedo cambiar la cerradura, y si tengo obligación de dar plazos para el desalojo.
    Muchas gracias por la respuesta, y un saludo

  9. En caso de adjudicación de Inmueble, libre de cargas previas según nota registral.
    Existe la obligación de pagar IBI y gastos de Comunidad pendientes, si estos NO han estado inscritos en el registro?

      1. Hola Neyca, ¿El precio de remate SIEMPRE debe cubrir la deuda por la que se despacha la ejecución para que sea aprobado por el LAJ?. Estoy valorando una cesión de remate de una entidad bancaria que formuló la mayor puja (13.000€) en una subasta con postores, pero que esta no alcanzó ni el 4% del valor de subasta (322.000€) ni cubrió la deuda (228.000€). No sé si pueden surgir problemas porque me extraña que el ejecutado pierda el inmueble y siga debiendo casi toda la deuda. Gracias por la respuesta.

        1. Hola Ignacio, si la mayor puja no cubre la deuda por la que se ejecuta, surgirían varios a condicionantes a tener en cuenta, te sugiero que leas detenidamente la certificación de cargas, en dicho documento encontraras algunas soluciones, no obstante para tu pregunta caben múltiples respuestas, por lo que te sugiero, que consultes nuestra guía en: https://negociosycapital.com/metodo-escalable/

  10. Buenos días, he visto en una subasta del boe que pone: «Situación posesoria: Ocupantes con derecho de permanencia (50 por cien del acreedor y 50 por cien deudor)» ¿qué significa?

    1. Hola Luis. La situación posesoria indica que hay personas, distintas del dueño actual del bien, que ocupan el inmueble embargado.

      Muchas veces, todo lo que se menciona en los artículos 646.3, 661.1 y 668.2 de la L.E.C. acerca de informar a los postores sobre la situación posesoria no se cumple y se suele indicar que «se desconoce la situación posesoria”.

      Los participantes de la subasta deberán averiguar por su cuenta el estado posesorio del inmueble subastado. Aunque la situación posesoria del inmueble debe ser siempre anunciada en los edictos de la subasta en alguno de estos momentos procesales:

      Antes de la subasta si un participante solicita que el tribunal se pronuncie sobre la legitimidad de la posesión del ocupante (artículo 661.2 de la LEC).

      Después de la adquisición del bien por el ganador de la subasta, cuando solicita que el tribunal declare si se trata de un ocupante de mero hecho y puede desalojarlo o bien si el tribunal declara que el ocupante tiene derecho a permanecer (artículo 675.3 de la LEC).
      En ambos casos, el órgano judicial le requiere al ocupante que, en el plazo de 10 días, aporte la documentación que legitime su ocupación. El tribunal es quien decidirá si se trata de un ocupante de mero hecho o sin título suficiente capaz de justificar su situación posesoria o que tienen derecho a permanecer. cualquier pregunta adicional. por favor en el siguiente enlace, gracias: https://negociosycapital.com/contacto/

  11. Buenas tardes Neyca,

    Tengo una duda con el ejemplo indicado en el artículo.

    El adjudicatario de la subasta tiene que pagar los 376.000€ de la puja, ¿Depués no se destina este importe a amortizar los 248.000€ de la hipoteca??

    En este caso, el adjudicatario no tendría que pagar los 600.000€ que mencionas en el ejemplo.

    Gracias!

  12. Buenas. Estoy interesada en participar en una subasta y me gustaría saber si alguien me puede asesorar de los pasos que hay que seguir para hacerlo segura. Temiendo de que puje por una vivienda que no pueda permitirme. Gracias

  13. Hola, estoy interesada en un piso que sale a 150.000 pero la hipoteca con los intereses del dueño actual es de 430.000.
    En caso de adquirirlo debería abonar los 150.000 + los 280.000 para cubrir los 430.000 totales adeudados? O solo los 150.000? Gracias

    1. Hola Diana, en las subastas caso de adjudicarte un inmueble, solamente tienes que pagar tu puja, más las cargas preferentes, si las hay, (Te sugiero que leas la certificación de cargas del inmueble que pretendes comprar) Un saludo.

  14. Hola Neyca, estoy interesada en participar en una subasta notarial (subasta voluntaria tras concurso de acreedores). Pese a que en teoría debería incluirse, no consta la situación posesoria, pero parece que el inmueble está alquilado. La vivienda la utilizaría como residencia habitual. ¿Tras subrogar el contrato, solo debería notificar a los inquilinos que deben abandonarla y darles el plazo de dos meses, dado que la necesito para residir, como si se tratase de un alquiler normal? ¿O estoy obligada a mantener el contrato de alquiler hasta que finalice?
    Muchísimas gracias por anticipado.

    1. Hola Mina.

      Me alegro de saludarla por este medio, ya que no disponemos de su teléfono, respecto a su pregunta sobre las subastas, es muy genérica y caben muchas respuestas…

      Le sugiero que consulte el certificado de cargas de la subasta de su interés, seguramente en el mismo obtendrá respuesta a la mayoría de sus dudas.

      Al margen de lo anterior, disponemos de un servicio de mentoría, para personas interesadas en las Subastas judiciales inmobiliarias…

      Puedo acompañarle y enseñarle cuál es el camino exacto y con mayores garantías de éxito para rentabilizar las gestiones en las Subastas Inmobiliarias.

      Este no es un servicio para cualquiera.

      Es un servicio para inversores y emprendedores, que requieran de una atención especial y tengan claro que eso de ir a ciegas se ha acabado.

      Por lo que te sugiero, que consultes nuestra guía en: https://negociosycapital.com/metodo-escalable/

      Un cordial saludo.
      Antonio Vicedo

  15. Buenas tardes, soy nueva muy nueva en esto la verdad.
    Os pongo un ejemplo, y a ver si me puedo aclarar.

    Cantidad reclamada
    2.338,89 €
    Valor subasta
    10.267,00 €
    Tasación
    10.267,00 €
    Puja mínima
    Sin puja mínima
    Tramos entre pujas
    Sin tramos
    Importe del depósito
    513,35 €

    No hay pujas por el momento. Si yo pujo por ejemplo, 600€ me quedo dicho bien por 600€ o tendría que pagar al final el valor de la subasta menos el depósito junto a la puja(-600), o pago la cantidad reclamada? Cuál sería el total que debería de pagar?

    Gracias

      1. Hola,

        Estoy interesado en participar en una subasta judicial de apremio, en este caso el valor de la subasta son unos 240mil pero la cantidad reclamada son 57mil.
        Si pujo por ejemplo por 60mil y resulto ganador, podrían denegarmelo por no llegar al 70% del valor de la subasta? Estaría cumpliendo la cantidad reclamada.

        Por otro lado, veo que tiene una nota preventiva de embargo del 2011 que indica a favor del estado como 600mil €, eso caduca a los 4 años?

        Muchas gracias,
        Jaime

  16. Buenas, quería hacer un par de preguntas…
    1. Si quiero comprar la vivienda con una hipoteca seria posible (Tengo la hipoteca pre-aprobada).
    2. Si no me dieran la hipoteca a tiempo, perdería el 5% del deposito que pague para participar?
    3. Si la vivienda tiene una carga de hipoteca de 50.000 y yo hago una puja por 70.000, tengo que pagar únicamente los 70.000 o tendría que pagar 120.000?
    4. Donde se puede solicitar una nota simple de una vivienda?

    Gracias y disculpa las molestias.!

    1. Hola Carlos, los bancos no suelen conceder hipotecas para comprar pisos en subastas (salvo excepciones) si te adjudicas una subasta y no pagas la cantidad restante en el plazo establecido, perderás el deposito, en la subasta que te adjudiques, solamente tienes que pagar lo pujado en la misma, más las cargas preferentes (si las hay ¿?) la nota simple la puedes solicitar en el registro de la propiedad correspondiente, también puedes consultarla certificación de cargas en el mismo portal de las subastas. Te sugiero que visites en el siguiente enlace, información al respecto. https://negociosycapital.com/metodo-escalable/ (Copia y pega en un navegador el texto del enlace) un saludo. Antonio.

  17. Hola, tengo una duda sobre las cargas en una subasta hipotecaria

    Se trata de una subasta por una ejecución hipotecaria del año 2018

    He solicitado una nota simple y las cargas del bien subastado aparecen en el siguiente orden:

    1. La hipoteca que ha dado origen a la subasta que está inscrita en el año 2014

    2.Luego hay una anotación “A” de un embargo de la Seguridad Social de mayo de 2015, ampliada posteriormente en julio de 2015.

    En caso de ser el ganador de la subasta, ¿ la deuda del embargo subsiste o se extingue?
    Muchas gracias

    1. Hola Carlos, cuando te adjudicas una subasta, todas las cargas preferentes hay que pagarlas, además de lo que hallas pagado en la subasta, es decir hay que tener en cuantas las fechas de las cargas, las preferentes serán las anteriores al procedimiento de la ejecución. Cualquier duda al respecto puedes consultármela agendando una reunión telefónica conmigo en el siguiente enlace. https://calendly.com/info-3182/15min?month=2022-03 un cordial saludo. Antonio.

  18. Buenos dias NEYCA,tengo intencion de pujar en subasta por ejecucion hipotecaria de una vivienda donde valor de la subasta coincide con el de tasacion en registro propiedad (270.000) y la deuda del ejecutado es de 400.000.
    en la nota simple figura la cantidad de tasacion en caso de subasta del inmueble mas gastos de demora,costas etc ¿ estos gastos de demora,intereses anualidad,costas etcc los tendria que pagar en caso de ganar puja ?
    gracias

  19. Hola NEYCA:
    He ganado una puja de una plaza de garaje, y ya me ha sido adjudicada por el juzgado, y te queria consultar un par de dudas:
    – Tengo que pagar todas las deudas de la Comunidad de vecinos o hay un límite temporal?
    – La misma pregunta con IBI

    Gracias

    1. Hola Chema. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”. Lo mismo pasaría con el IBI. por tu comodidad puedes plantear futuras preguntas, en el siguiente vinculo/enlace. • https://calendly.com/info-3182/15min?month=2022-03 Un cordial saludo. Antonio.

  20. Hola Neyca:
    Tengo una duda, la subasta de una vivienda se realiza por el embargo de la comunidad de vecinos por un importe 3.000,00 Euros.
    En el Certificado de Cargas, aparece que la vivienda tiene una hipoteca que se constituyó en 1996 por importe de 108.000,00 Euros más los intereses pactados en su momento, pero no dice si se debe o no algún importe por esa hipoteca.
    En el caso de que participe en la subasta y la gane, supongo que tarde o temprano me tendré que hacer cargo de lo que se deba por esa hipoteca para evitar que embarguen la vivienda, por lo que querría preguntarte cómo podría saber cuánto se debe por la hipoteca antes de que se realice la subasta?

    Gracias.

    1. Hola Carlos, en la certificación de cargas/nota simple, debe de aparecer si la hipoteca está vencida pagada y demás… todas las cargas preferentes deveras de pagarlas, además de lo pujado/adjudicado por la vivienda en cuestión. Carlos, te sugiero agendar una reunión, donde tratare de darte más información al respecto. https://calendly.com/info-3182/15min?month=2022-03 Un cordial saludo. Antonio

  21. Buenas tardes , quiero pujar en una subasta , es una plaza de garaje, pone anotación preventiva de embargo a favor de un banco , ordenando tomar anotación preventiva de embargo trabado , mi pregunta es q la cantidad reclamada al deudor no me hago cargo de ella si me adjudicó la plaza

  22. Buenas tardes,
    Estoy participando en una subasta por ejecución hipotecaria. No hay puja mínima y la cantidad reclamada es de 270.000 distribuido en varios lotes. La nota simple de un lote consta de:
    Hipoteca 100000
    Embargo de hacienda garantia 250000
    Cesion de credito al banco malo
    Embargo de hacienda
    Entiendo que esas cargas son para el ganador de la subasta, no?
    Muchas gracias

    1. Hola José, todas las cargas preferentes hay que pagarlas, además de la puja, te sugiero que leas detenidamente la certificación de cargas. Un saludo. Antonio Vicedo.

      1. La cargas preferentes entonces no son esas. Según me dicen en registradores con esta subasta por ejecución hipotecaria solo habria que hacer frente a las cargas del tipo IBI, Ayuntamiento, Comunidad de Propietarios pero no a la de la nota simple. Lo entiendes así también? Gracias nuevamente.

  23. Buenas tardes, agradeceria su ayuda ya que soy muy nueva en esto.

    Os pongo un ejemplo, y a ver si me puedo aclarar.

    Cantidad reclamada
    130.000€
    Valor subasta
    450000
    Tasación
    0 €
    Puja mínima
    Sin puja mínima
    Tramos entre pujas
    10000
    Importe del depósito
    24000
    Cargas
    Sin cargas

    De momento no hay pujas. Si yo pujo por ejemplo, 50.000 ¿me quedo dicho bien por 50.000€ o tendría que pagar al final el valor de la subasta menos el depósito (26.000) o pago la cantidad reclamada 130.000? Cuál sería el total que debería de pagar?

    Gracias

  24. Buenos dias,
    Tengo 65 años y una vivienda valorada en 1.000.000 € con 3 embargos correlativos.
    1.- hipoteca a favor de un familiar por el 100% de la vivienda por 300.000 €
    2.- embargo de un banco por el usufructo por 400.000 €
    3.- embargo de hacienda por el usufructo por 1.000.000 €

    La duda que tengo es la siguiente :
    Si el banco saca a subasta el bien ( usufructo ) por la deuda de 400.00 €.

    1.- si el valor del usufructo es de 89-65=24 % es decir 240.000 €.

    Alguien haría una oferta sabiendo que tiene una deuda preferente de 300.000 € por el 100 % ?
    Si alguien hiciera una oferta. ( habría un mínimo para la misma ya que no es una vivienda completa sino solo el usufructo y con deudas pendientes.
    Si hubiera una oferta por 10.000 €, se podría adjudicar el bien y quitar la carga siguiente de hacienda ?
    Es un tema complejo y me gustaría que me ayudaran con la respuesta.
    Un saludo

    1. Hola José Manuel, no es compleja, como tu dices, si se hacen bien las cosas, las respuestas están en la hipoteca del 100 % del familiar, (cuando se tira de la manta, suelen aflorar sorpresas) ¿? no obstante te sugiero revisar la certificación de cargas del inmueble en cuestión, hay encontraras las respuestas, complicado solucionarlo por este medio, lo siento, también puedes agendar una reunión conmigo en el siguiente enlace, https://calendly.com/info-3182/15min?month=2022-03 donde podremos tratar el tema en profundidad. Un saludo. Antonio Vicedo.

  25. Hola y si es un prodiviso compro un porcentaje de una vivienda, pero cuando lo saquen a subasta lo sacaran por el valor de la deuda o por el valor aje tiene el prodiviso

    1. Hola Lucio, todas las ejecuciones hipotecarias, salen para responder de las deudas, que las originan ¿? no obstante te sugiero que leas detenidamente la certificación de cargas, comentarte también que los proindivisos suelen se complicados. Cualquier consulta al respecto puedes hacerla, clicando en el siguiente enlace. https://calendly.com/info-3182/15min?month=2022-03 Un cordial saludo. Antonio Vicedo.

  26. Hola, estoy interesado en una subasta judicial por vía de apremio en el BOE. Se trata de parcela de 6.400m² formada por nueve fincas registrales. La cantidad reclamada es 572.462,74€ y el valor de subasta es 1.162.914,65€. Se adjunta un documento que pone «COMUNICACIÓN DEL EJECUTANTE en relación con el pago de las hipotecas preferentes a la que se ejecuta en la subasta. Caixabank comunicó de manera informal que estaban canceladas económicamente, pero no tenemos certificado. Estamos haciendo gestiones pero no sabemos cuánto tardaremos, por lo
    que posiblemente tendremos que subastarlo con estas cargas registrales.»
    Sé que estoy hablando de una subasta alta pero que puja sería la mas baja aceptable contado que no hay pujas hasta la fecha?
    -En caso de ganar la subasta, sólo habría que pagar además del importe de la puja, las cargas preferentes (al ser un terreno, sólo hablamos de IBI, no?), verdad?
    -Se podría adjudicar por una puja digamos de 200.000€? o tendría que cubrir mínimo la cantidad reclamada?
    -Si ganas la subasta, entiendo que el depósito se devuelve al nuevo adjudicatario, ya que entiendo que no se suma al precio pujado…
    -El precio de la puja hay que sumarle IVA?
    -Lo comprado conllevaría gastos de notaría y registro de la propiedad para que quede legalmente a nuestro nombre?

    Gracias.

  27. Buenos días,
    Estoy viendo una subasta del BOE de un plaza de garaje e indica que tiene una hipoteca subsistente y sin cancelar de 10.000€ de principal, 1200€ gastos ordinarios, 2300€ de intereses de demora y 1200€ de gastos. En total serían 15.000€. En caso de que realice una puja:
    – Imaginemos que pujó 10.000€, ¿A esos 10.000€ tengo que sumarle 15.000€?
    – ¿Cual sería el valor habitual para poder adjudicarme el inmueble?

    Muchas gracias y un saludo.

    1. Hola Leticia, si pujas 10.000 y te lo adjudicas ¿? dicha cantidad se te descontara del total a pagar, tendrás que pagar las cargas preferentes si las hay ¿? más el total de lo adjudicado, te sugiero concertar una reunión desde el siguiente enlace y lo hablamos. ttps://calendly.com/info-3182/15min?month=2022-03. Un cordial saludo. Antonio Vicedo

  28. Hola, buenos días NEYCA.

    Me he adjudicado un par de inmuebles en Subasta Judicial de Apremio. Tenían un par de hipotecas que dieron origen al embargo. He ido con el Mandamiento y Testimonio Judicial al Registro para ponerlas a mi nombre y… El Registrador cancela estas cargas y me pasa la minuta. Hay diferentes apartados en ella, el asiento, notas simples que debo pagar yo, sí o sí, etc.

    Mi pregunta es específica sobre el PAGO de la Cancelación de Cargas. No el pago de las Cargas, sino el pago de su Cancelación.
    ¿Quién debe pagarlo? Normalmente en una compraventa es el vendedor el que debe hacer y pagar ese trámite. Si yo soy el adjudicatario y las pago ¿Puedo repercutirlo, reclamarlo de alguna forma? ¿A dónde, banco, juzgado? Es como el IBI o la comunidad de vecinos, que se te adjudica como parte de carga?

    La cantidad es irrisoria y pequeña, como suelen serlo ibis y comunidades, pero está bien saberlo…

    Un saludo.

  29. Buenos días, me estoy asesorando a través de internet de los trámites a seguir en una Subasta voluntaria y he visto su blog bastante interesante y por ello me dirijo a usted para una cuestión que continuación le expongo.
    Me gustaría saber que estrategia puedo seguir , para pujar en una próxima subasta voluntaria que está pendiente de salir , soy propietario al 50% con la Ex. , sin deudas y con una hipoteca de 214.000 euros y cuyo valor aproximado de la vivienda sería unos 700.000 euros.
    Un banco solo me daría una nueva hipoteca por valor de 200.000 euros .
    Todavía no se han marcado el pliego de condiciones particulares para la subasta.
    Gracias
    Un saludo.

  30. Estoy interesada en acudir a subasta de una vivienda en mi barrio con los sgtes datos :

    Cantidad reclamada 79.183,61 €
    Lotes Sin lotes
    Valor subasta 162.308,95 €
    Tasación 0,00 €
    Puja mínima Sin puja mínima
    Tramos entre pujas 3.246,17 €
    Importe del depósito 8.115€
    Cargas: CARGAS POSTERIORES
    Situacion posesoria: ocupante desconocido
    Es una subasta judicial por ejecución hipoteca en vía de apremio.

    No hay aun pujas. Estoy pensando en acudir, aportar los 8.115€ de depósito, y pujar 100.000€ Entiendo que solo tiene cargas posteriores y por tanto lo unico que tendría que tener cuidado son con las deudas de la comunidad e IBI no? Me tiene desconcertada lo de ocupante desconocido….podría ser okupas?

    Gracias.

    1. Hola Fátima, lamentablemente el actual sistema de subastas judiciales inmobiliarias, esconde muchas lagunas ¿? en el caso que me consultas es uno más de tantos, según tus datos, la cantidad reclamada es superior a el valor de la subasta, por lo que me temo que dicha subasta quedara desierta, es importante que estudies detenidamente la certificación de cargas, para evitar sorpresas, en cualquier caso te sugiero que agendes una llamada con nosotros y trataremos de aclarar dudas, clica en el siguiente linc: https://calendly.com/info-3182/15min?month=2022-03 un cordial saludo. Antonio Vicedo.

      1. Hola Antonio, en el caso de que la subasta sean varios lotes, solo se adjudican parte y el importe no llega a al cantidad reclamada, ¿Quedaría desierta toda la subasta?

  31. Buenas, me estoy adentrando en el mundo de las subastas de inmuebles del BOE y os traigo un supuesto caso para hacerme una idea, el caso es un poco extremo pero a veces así a la gente nos aclara mejor.
    El caso de ejemplo seria el siguiente:
    – Tipo de subasta: JUDICIAL EN VÍA DE APREMIO.
    – Cantidad reclamada: 50.000€
    – Valor subasta: 500.000€
    – Sin cargas extras.
    – No hay puja mínima.
    Me gustaría saber cuál es el importe mínimo por el cuál legalmente la unidad gestora debería aprobar la adjudicación de esta subasta.
    Parto de la base de que en este caso si no cubres la cantidad reclamada no la aprobarían, ¿es cierto?
    Entonces, si yo fuera la única puja por la cantidad reclamada (50.000€) y aún siendo tan solo un 10% del valor de subasta, ¿me la aprobarían al cubrir con la cantidad reclamada? O que importe mínimo debería pujar para que la unidad gestora me lo apruebe.
    En caso de ser viable llevármela por la cantidad reclamada (50.000€) sin contar con el porcentaje del valor de subasta, ¿el acreedor o otra entidad/persona tendría opción de superar la oferta? ¿Cuántos días? ¿O no habría opción al cubrir con el valor de subasta y ya seria mía?

    Creo que a pesar del texto es bastante simple el caso, importe mínimo para llevarme la subasta si cubro con la cantidad reclamada aún no cumpliendo con el porcentaje mínimo del valor de subasta.

    Gracias por su atención.

  32. Estoy interesado en entrar a pujar en una subasta de un terreno con valor de tasación 156.000, por ejecución de dos hipotecas en las que se reclaman 130.000 euros. A parte, cuenta con otras dos cargas:
    – Hipoteca con otra entidad en la que la finca responde por unos 50 mil euros.
    – Anotaciones preventivas de embargo por despidos en los que se reclaman a la empresa más de 2 millones de euros.
    Esto último me ha descolocado al leer la nota simple. ¿es posible que una finca tenga que responder por una deuda más de 10 veces superior a su valor de tasación?¿el adjudicatario en la subasta asumiría esa deuda? no entiendo qué sentido tiene una subasta en estos términos.

  33. Hola buenas, quería consultar . Si una subasta esta valorada en 1.200.000€ , sin cantidad reclamada, y pujo con el 50% y soy el postor mas alto. de que depende que me adjudiquen la subasta. Es solo decisión del Juez o tienen que tener el consentimiento de los propietarios para admitir la puja. Que factores influyen a la hora de decidir si se adjudica la puja o no,
    Gracias

      1. creo que me he explicado mal, me refiero a que si pujo por el 50%(no inferior) en que se basan para decretar si se acepta la puja o no.
        Depende del juez solamente , o intervienen los propietario?

  34. Hola Neica.

    Quiero participar en una subasta con mi hermano y mis padres. La persona que hará el depósito y las pujas seré yo. Si gano la subasta ¿cómo tendré que acreditar la representación en nombre de terceros, con poder notarial o se admite también documento privado?. Muchas gracias!!

  35. Tengo una duda. En una subasta BOE, el inmueble tiene cargas de urbanizar, embargo e hipotecas. Estas hipotecas fueron transferidas al SAREB. Y es ahora cuando el SAREB saca al canal de subastas BOE los inmuebles.
    La carga hipotecaria debe ser asumida por el ganador de la pujao al ser SAREB el propietario y dueño de la hipoteca no procede?

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *